Переходит ли долг за капремонт к новому собственнику — судебная практика
Один из наиболее актуальных вопросов, связанных с проведением капитального ремонта в многоквартирных домах — это переход долга за капремонт с предыдущего на нового собственника. Ситуации могут быть различными, и меняться в зависимости от множества факторов.
Как происходит переход долга за капремонт к новому собственнику?
В соответствии с Законом РФ от 24.07.2008 года № 161-ФЗ «Об основах формирования и использования резерва фонда капитального ремонта в многоквартирных домах», право собственности на квартиры и нежилые помещения, находящиеся в многоквартирном доме, влечет за собой обязанность собственника оплачивать все расходы, связанные с проведением капитального ремонта общего имущества дома.
Данное обязательство переходит на новых владельцев вместе с правами на недвижимость. Верховный суд РФ рассматривал подобные вопросы и пришел к выводу о том, что различать право на общее имущество и обязательство выполнять работы необходимо только на уровне правовых понятий.
Однако, существуют некоторые особенности, которые могут повлиять на переход долга за капремонт:
— В том случае, если договор купли-продажи недвижимости был заключен с условием, что продавец освобождается от ответственности перед новым собственником за задолженность по капитальному ремонту, эти условия не могут считаться законными и не отменяют право нового владельца на общее имущество дома и оплату капремонта;
— Также суды могут принимать решение о разделе обязательств между продавцом и покупателем в случае, если задолженность по капремонту возникла до заключения договора купли-продажи.
Что нужно знать новому собственнику при покупке жилья?
При покупке квартиры в многоквартирном доме необходимо учитывать наличие задолженности за капитальный ремонт, которую несет текущий собственник. Для этого, можно запросить справку об отсутствии задолженностей у управляющей компании или правления ТСЖ. Также стоит обратить внимание на условия договора купли-продажи и наличие в нем упоминания об отсутствии задолженности.
Что делать, если переход долга за капремонт вызывает споры?
В случае возникновения споров между продавцом и покупателем по поводу перехода долга за капитальный ремонт, необходимо обратиться в суд.
Суды могут рассматривать такие вопросы как договор купли-продажи, наличие устных договоренностей между сторонами и другие обстоятельства, влияющие на переход долга за капитальный ремонт. В случае вынесения решения в пользу нового собственника, продавец будет обязан оплатить задолженность по капремонту.
Итак, переход долга за капремонт к новому собственнику происходит автоматически, но могут возникнуть спорные ситуации. В случае таких ситуаций стоит обратиться в суд, чтобы урегулировать конфликт в соответствии с законодательством.
Чем опасна покупка квартиры с долгами
Покупка квартиры с долгами может быть опасной и негативно повлиять на финансовое положение покупателя в будущем. Ниже приведены некоторые причины, по которым покупка квартиры с долгами может быть рискованной:
1. Нереальные долги
При покупке квартиры с долгами, которые не были оплачены предыдущим владельцем, новый собственник становится ответственным за эти долги. Иногда оказывается, что ранее задолженность была искусственно завышена, и новый собственник не может справиться с высокими платежами. В этом случае ему придется брать кредит для оплаты задолженности или искать другие способы погашения долга.
2. Проблемы при продаже
Если у квартиры есть задолженности, то продать ее может оказаться затруднительным. Возможно, потенциальные покупатели будут осторожны и не захотят приобретать жилье с долгами. Кроме того, задолженность может снизить стоимость квартиры на рынке.
3. Увеличение затрат на судебные разбирательства
При покупке квартиры с долгами, есть риск того, что новый собственник столкнется с проблемами, связанными с разрешением споров и судебных разбирательств. Как правило, такие дела требуют времени и финансовых затрат, которые могут оказаться неподъемными для нового собственника.
4. Снижение кредитоспособности
При наличии долгов у квартиры, новый собственник может столкнуться с проблемами при получении кредита на другие цели. Возможно, банки не будут готовы выдать кредит или сделают это по более высоким процентным ставкам из-за неблагоприятного финансового состояния покупателя.
Итак, покупка квартиры с долгами может быть большим риском для покупателя. Предварительно следует обязательно проверить наличие долгов у продавца и провести инспекцию квартиры, чтобы избежать возможных неприятностей в будущем.
Как узнать о долгах до покупки квартиры
Перед покупкой квартиры можно запросить справку о задолженностях текущего владельца по коммунальным платежам и налогам в органах местного самоуправления по месту нахождения объекта недвижимости.
Кроме того, можно обратиться в ресурсоснабжающие организации (как правило, это компании, обслуживающие электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и канализацию), чтобы узнать, есть ли задолженности по оплате коммунальных платежей за эту квартиру.
Также, в некоторых регионах России, информация о задолженностях может быть доступна онлайн на сайтах государственных органов, например, на сайте Федеральной налоговой службы или на портале государственных услуг.
Необходимо учитывать, что в справке могут быть указаны только данные о задолженностях, которые были зарегистрированы в момент запроса справки. В случае, если задолженности возникнут позже, новый ее владелец о них может не узнать. Поэтому перед заключением договора купли-продажи необходимо тщательно ознакомиться со всей документацией и по возможности подключить профессионального энергоаудитора для дополнительной проверки.
Что делать, если купил квартиру с долгом
Если вы купили квартиру с задолженностями, то существует ряд шагов, которые можно предпринять:
1. Найти причину задолженности. Первым делом нужно выяснить, по какой причине возникли задолженности. Это может быть связано с неоплаченными коммунальными услугами, налогами или другими платежами. Если задолженность связана с неоплатой коммунальных услуг, необходимо выяснить, с как
ими ресурсоснабжающими организациями не была заключена договоренность о перерасчете, например, в связи с неправильным учетом потребленных ресурсов. Если же причина задолженности связана с неуплатой налогов, следует уточнить, какие налоги не были уплачены и по каким причинам.
2. Составить акт и попросить продавца погасить задолженности. Если задолженности связаны с коммунальными платежами, необходимо составить акт с описью имущества и задолженностей, подписанный продавцом, и потребовать погасить задолженность до момента передачи квартиры вам. Если задолженности связаны с налогами, необходимо составить и подписать вместе с продавцом акт с описью имущества и задолженностей, а также получить от продавца уведомление о наличии задолженности, подтверждающее, что она была учтена в стоимости квартиры.
3. Обратиться в суд. Если продавец отказывается погасить задолженности или не является владельцем квартиры, а задолженности находятся на счете предыдущего владельца, вы можете обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности с предыдущего владельца.
4. Учесть возможную многократность продаж. В случае если квартира была продана многократно, необходимо обратить внимание на количество возможных действующих исковых решений о взыскании задолженностей с квартиры.
В любом случае, перед покупкой квартиры необходимо внимательно ознакомиться с документами на квартиру и провести тщательную проверку на наличие задолженностей.